М. Саблин - Как погасить кредит? На примере ипотеки

© М. Т. Саблин, 2016

© Мария Бангерт, дизайн обложки, 2016

ISBN 978-5-4483-5492-2

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Многолетнее сопровождение взыскания задолженности с заемщиков физических лиц дало огромный материал не только для помощи кредиторам, но и для помощи заемщикам. Как оказалось, есть тысячи различных историй попадания в долговую яму, начиная от краха бизнеса и до потери работы. И есть столько же способов решить эти проблемы.

Книга адресована не только «просрочнику», но и обычному заемщику, у которого все нормально, но который хотел бы обезопасить себя от любых рисков при погашении кредита. Да, почти каждый из заемщиков думает про себя – «Это со мной не случится», «Я сам и так все знаю». Но очень многие «просрочники» тоже думали именно так.

Можно задать себе для проверки вопрос: «А как я погашу кредит, если потеряю работу и не смогу быстро найти новую?» Ведь бывают же кризисы, когда и самые классные специалисты вынуждены затягивать пояса потуже.

Цель книги – рассказать заемщику, что такое кредит, как его погашать, как быть, если возникла просрочка – на примере ипотечного кредита. Сложно поверить, но больше половины заемщиков, вышедших на просрочку свыше 30 дней, не берут трубку телефона, когда им звонит банк. Разве это выход? Или же некоторые заемщики считают, что кредиты за них должно возвращать государство. Они до сих пор так считают, но уже без квартиры, как бы цинично это не звучало.

Другие заемщики слушают разного рода недобросовестных финансовых консультантов и антиколлекторов, которые говорят им: «Не платите кредиты! Скоро государство защитит вас и можно будет не платить!» К сожалению, подобного рода советы, да еще и платные, даются людьми далекими от понимания истинного положения дел и норм действующего законодательство. Как результат – заемщик не может устроиться на официальную работу (там его находит исполнительный лист и удержания), не может выехать за границу, не может получить новые кредиты, хотя мог бы погасить кредит и спокойно жить дальше и зарабатывать деньги, выстроив с банком конструктивный диалог.

Хотя вы, наверное, опять скажете – «Это не про меня». Но в критических ситуациях даже самый нормальный человек порой находит объективно нерациональные решения. Поэтому в книге мы описали всю ситуацию, чтобы заемщик понимал ее объективно, включая понимание мнение кредитора по каждому действию заемщика.

Но выход из тяжелой ситуации зависит не только от заемщика, но и от политики банка в отношении своих клиентов. В частности, от банка зависит – готов ли он рассматривать отсрочку платежа, пока заемщик не найдет работу. К сожалению, в текущей ситуации не все банки готовы идти на внесудебное урегулирование задолженности. Например, нередко добросовестный заемщик обращается в банк с просьбой дать ему отсрочку платежа, предоставляет документы, подтверждающие потерю работы, но в банке нет ни технологии рассмотрения такого заявления, ни подразделений ответственных за реструктуризацию, в связи с чем клиент даже не получает ответа. Это неправильно. Кроме того, и банки, и коллекторы, иногда перегибают палку в своем желании уменьшить просрочку.

Но таковы российские реалии на текущий момент и надо быть готовым «выживать» в них, а лучше не только «выживать», но и «выживать хорошо», побеждать свои проблемы и достигать финансового успеха. Поэтому и заемщикам, и банкам, еще надо учиться быть на высоком уровне сотрудничества и эта книга – один из проверенных рецептов успешного взаимодействия заемщиков и банков.

По мнению ряда экспертов, в среднем сложности с погашением кредита испытывают около 10% заемщиков. В период кризиса в просрочку попадает от 15 до 30% заемщиков. Из этого следует, что 10—15% ипотечных заемщиков неправильно оценивают свои силы при получении ипотечного кредита.

Первый раздел данной книги посвящен анализу собственных возможностей будущего заемщика по погашению кредита на этапе еще его выдачи. Правильный анализ позволит не допустить просрочку в дальнейшем.

Есть пять основных правил расчета собственных возможностей при получении кредита:

Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 1/3 от доходов семьи до вычета расходов, но с таким расчетом, чтобы оставшихся после погашения кредита средств было достаточно на определенный прожиточный минимум (еда, коммунальные платежи, транспортные расходы, одежда). Для тех, у кого высокая заработная плата рекомендуется исчислять 1/3 не от текущей зарплаты, а от минимальной зарплаты, которую такой человек легко может найти за период в 6 месяцев. В этом смысле, даже если банк готов дать кредит больше, с более высоким платежом, то целесообразно взять меньше.

Ежемесячный платеж по кредиту целесообразно изначально или путем досрочных погашений довести до размера арендной платы (или даже ниже), которую можно получить при сдаче квартиры в аренду: на случай временной невозможности исполнять обязательства появится крайний, но надежный вариант – сдать временно квартиру в аренду, а заемщику найти иное временно место жительства.

Первоначальный взнос в размере 30% от цены квартиры должен быть накоплен самостоятельно (не за счет потребительского кредита). Есть порочная практика получать потребительский кредит на сумму первоначального взноса, но это целесообразно лишь для тех, кто имеет высокие зарплаты, позволяющие легко оплачивать два кредита.

На вкладе всегда должна находиться сумма в 6 зарплат, или, как минимум, 6 ежемесячных платежей. Цель заемщика – не только получить, но и погасить кредит. Поэтому при получении кредита уже необходимо подумать о будущем. Понятно, что при получении кредита все деньги уйдут на первоначальный взнос, но в перспективе года с момента получения кредита необходимо иметь финансовую возможность накопить подобный депозит на случай потери работы. Для тех, кто не брал ипотечный кредит рекомендуется держать «про запас» три зарплаты, но у ипотечных заемщиков ситуация острее.

На случай потери трудоспособности необходимо страховать жизнь и трудоспособность. Это тоже важное направление страхования риска невозврата кредита. Если что-нибудь случается с тем заемщиком, который приносит в семью доход, то для остальных членов семьи это будет означать необходимость продажи квартиры. А при наличии страхования кредит будет погашен страховой компанией.

Если эти условия не соблюдаются, то следует снижать размер кредита и соответственно требования по цене квартиры, либо быть готовым оперативно продать квартиру при недостаточности средств для погашения кредита.

Для того, чтобы купить квартиру за счет кредитных средств самому заемщику нужно определить следующие моменты, связанные с доходами и источниками средств:

Сколько зарабатывает семья заемщика ежемесячно. Размер ежемесячных доходов считается исходя из чистой зарплаты и регулярных премий на всех членов семьи (супруги и дети), а не по одному заемщику. Очевидно, это позволяет взять кредит больше, если вся семья работает. Но если супруга и дети не работают, то это уменьшит лимит кредитования, так как будут учтены расходы на этих членов семьи. Оценивается стабильность работы заемщика на перспективу и востребованность собственной профессии на рынке. То есть следует понять, на какую заработную плату может рассчитывать заемщик, если искать работу 2—3 месяцев.

Каковы расходы на семью ежемесячно. Каждый месяц у каждого человека есть расходы. На еду, на одежду, на отдых, на коммунальные платежи, на детей. Это постоянные расходы, ограничивать которые нельзя. Эти расходы следует исключить из доходов. Исходя из этого заемщик должен определить, сколько готов безболезненно вносить ежемесячно. Это пригодится, когда банком будет определен лимит кредитования и ежемесячный платеж по кредиту. Заемщик должен проследить, чтобы ежемесячный платеж по кредиту не превышал того максимума, который заемщик готов отдавать ежемесячно. Если превышает, то необходимо снижать размера кредита и увеличивать срок его возврата.